文/張家榕
有新聞媒體提及，桃園市政府將修訂「桃園市公寓大廈輔導管理自治條例」，要求6樓以上新社區需設立「公共安全基金」帳戶(以下稱公安基金)。其基金來源將分別由起造人從「公共基金」中撥存30%，住戶部分從每月管理費中撥存5%，確保社區有足夠經費進行重要公設維修及保養；其創設精神乃為解決新公寓大廈在收取「管理費」過程中，防止「催收」或「收不到」管理費而影響公共設施維修或保養，觀其創意雖完美，但本文針對新聞媒體所述，認為尚有可探討空間。
本文認為，新建公寓大廈依《公寓大廈管理條例》第57條明文，在管理委員會成立後與起造人、各廠商辦理移交後，其買賣契約簽訂的「保固期」與民法的「瑕疵擔保期」亦隨之生效，短期之內並無花費鉅大「維修費」之虞，而此階段依照《公寓大廈管理條例》第18條第2項規定，在完成移交後，即可藉由向主管機關報備申請「公共基金」撥付，並由公寓大廈依其「規約」使用，依實務，多數的公寓大廈會預劃使用在耗損期約8~10年的電梯設備更換上。而「管理費」的收繳法源來至《公寓大廈管理條例》第10條第2項法定規定，若有延遲繳交或者不繳，均有法定催繳方式與俗稱「惡鄰條款」的適用。
如前述，由起造人從「公共基金」中撥存30%設立「公安基金」，時間點是在公寓大廈點交前或點交後？新聞媒體並無細述，如在公寓大廈點交前，似有與《公寓大廈管理條例》第18條第2項衝突，不符合「法律優越」原則；如在公寓大廈點交後，似又涉及公寓大廈的管理運作的「私法自治」，畢竟「公共基金」原本就屬於該公寓大廈使用權限，設立所謂「公安基金」似形同「具文」；且起造人如何從提列的「公共基金」再去做撥存，這也是立法者應該考量的重點。但修法方向如果是增加起造人依《公寓大廈管理條例》第18條第1項第1款、《公寓大廈管理條例施行細則》第5條所應提列之「公共基金」一定比例撥存設立「公共基金」，似較前瞻與完善。
作者：張家榕／台灣物業優化精進協會創會理事長
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