【索引新聞｜李浩宇／泰國 綜合報導】泰國房地產資訊中心（REIC）最新數據顯示，2025年上半年普吉島新別墅推案量僅298個單位，較去年同期暴跌74.3%，新銷售量驟降逾70%至231個單位；更嚴峻的是未售出庫存累積至1,908個單位、價值高達737.3億泰銖，吸收率從5.5%驟降至1.8%，若以目前銷售速度計算需超過四年才能清空庫存。
這波市場大洗牌中，二手房異軍突起搶下63%市場份額，平均每平方米僅6.8萬泰銖、不到新房一半價格，成為投資客出場變現的主力管道。
中國買家退場引爆連鎖效應
- 協議效應立竿見影：2024年8月19日，越南與中國正式簽署鮮椰出口檢疫協議，越南鮮椰對中國出口在2024年底至2025年初呈現爆發式成長，對應泰國香椰價格同期崩盤。普吉島房市面臨類似衝擊，中國買家占比從過去2-3年的近60%銳減至2025年的30%，儘管其他國家買家出現仍無法填補缺口，成為市場急凍的關鍵導火線。
- 俄資熱潮已成過去式：2022年俄烏戰爭爆發後，俄羅斯富豪曾短暫推動普吉島土地價格從平均300萬泰銖飆升至900萬泰銖，但這波資金潮在2025年明顯退燒。普吉島房地產協會主席 Methapong Upatising 直言，疫情期間開發商誤判富人移居趨勢永不衰退，大量推出1,000萬至4,000萬泰銖區間別墅，造成嚴重供過於求。
- 區域分化加劇：Thepkrasattri-Sri Sunthorn 區域2025年上半年銷售量居首，卻同時累積924個未售單位，1,000萬至4,000萬泰銖別墅需61個月（超過5年）才能清空庫存。Rawai 海灘情況更極端，2,000萬至4,000萬泰銖別墅按當前吸收率需244個月（超過20年）才能售罄，凸顯開發商選址失誤的慘痛代價。
二手房逆襲掀價格戰
- 新舊價差撕裂市場：同一地段的公寓新房平均每平方米售價12.1萬泰銖，二手房僅6.8萬泰銖，價格落差近一半。更關鍵的是二手房面積往往是新房兩倍，性價比優勢讓新房市場毫無招架之力。這波二手房拋售潮並非恐慌性出場，而是投資客將過去「買來出租」的資產轉為「獲利了結」或「回收資金」的策略性調整。
- 高端區域仍有亮點：Kamala 區儘管曾是高端區域，2025年上半年吸收率仍維持6.8%，僅需9個月即可清空庫存，證明選對位置的優質物件仍有市場。Bang Tao-Surin 區超過4,000萬泰銖豪華別墅卻面臨249個未售單位、僅售出20個的窘境，按當前速度需77個月（近6.5年）才能消化。
- 全國房市同步承壓：泰國房地產、設計與建築業商會委員會主席Issara Boonyoung估計，泰國全國住宅市場年度產值通常介於9,000億至1兆泰銖，2025年可能暴跌至約7,000億泰銖，創1997年亞洲金融風暴以來最大跌幅。曼谷新公寓供應量更降至15年來最低點，反映開發商全面緊縮策略。
重點觀察與決策提醒
- 台商在泰國觀光產業鏈佈局（飯店、旅遊配套）是否需因中國客流轉向調整目標客群？
- 台灣建材、家具廠商對泰國市場出口策略應如何因應開發商緊縮與二手房崛起？
FAQ｜普吉島房市崩盤對台商有何啟示？
東協商會（社團法人東協商貿發展策進會）｜黃振綱 理事長
Q1：這波普吉島房市洗牌，台商應該如何看待東協房地產投資？
黃振綱理事長：「普吉島案例血淋淋地證明，東協市場再火熱也要看清『誰在買』。中國買家退場不是單一市場問題，而是整個東協觀光地產的系統性風險。台商朋友若要進場，務必鎖定本地剛需市場或有實質產業支撐的區域，別再追逐外資炒作的海景豪宅夢。」
Q2：二手房佔63%市場對台灣建材出口商有什麼影響？
黃振綱理事長：「新房推案量腰斬，代表傳統建材出口訂單會大幅縮水。但別忘了二手房翻修、裝潢市場正在崛起，台灣廠商應該轉攻『改裝升級』商機，例如節能建材、智慧家居系統，這些能提升二手房競爭力的產品才是未來重點。東協經驗告訴我們，市場不是消失，是轉向了。」
