亂世出英雄！Kayne Anderson 執行長看準「經濟波動」 另類房地產成資金避風港、這三類資產成吸金王

當全球市場因通膨、降息路徑不明與政經動盪而陷入劇烈震盪時，資深投資老手正從中嗅出獲利先機。全球知名另類資產管理巨頭 Kayne Anderson 執行長（CEO）日前接受專訪時語出驚人地表示，當前的「經濟波動」不僅不是威脅，反而為美國另類房地產（Alternative Real Estate）提供了十年一遇的進場機會。他強調，與傳統商辦或零售相比，具備「剛性需求」且抗跌性強的利基型地產，正成為大戶資金在 2025 年的終極避風港。

傳統商辦已死？「另類地產」憑藉三把斧突圍

在傳統房地產市場因遠距辦公與電商衝擊而面臨估值下修的當下，Kayne Anderson 點出了三個具備極強韌性的關鍵賽道：

• 學生公寓（Student Housing）： 執行長指出，儘管經濟環境不穩定，高等教育的求學需求依然穩固，大學城的住房短缺問題在 2025 年更趨嚴重，這類資產具備極高的租金調升空間與極低的空置率。
• 醫療辦公大樓（Medical Office）： 隨著美國人口高齡化，門診中心與專業醫療診所的需求噴發。與一般辦公室不同，醫療租戶具備極高的搬遷成本與長期穩定租約，是標準的「抗通膨」資產。
• 高齡住宅（Senior Housing）： 嬰兒潮世代進入照護需求期，長期供需失衡讓這類資產的現金流呈現強勁增長。

金融戰術：利用市場錯價進行「危機獵房」

從金融操作面看，Kayne Anderson 認為目前市場上的高利率環境，正逼使部分槓桿過高的開發商不得不拋售資產。這種「被迫拋售」產生的錯價，讓手握大量現金的另類投資基金得以用低廉的價格，買入優質且具備營運獲利潛力的標的。

執行長強調，現在的策略是「重營運、輕槓桿」。在波動期，投資人不能只靠資產增值（Appreciation），更要看重營運產出的現金流。這對台灣正在轉型中的壽險業與大型資產管理公司而言，無疑提供了海外配置的新策略思考：在傳統住宅與大型辦公室之外，尋求更具防禦性的收益來源。