南韓打房政策不敵市場剛需？首爾房市在新的一年噴出驚人行情。根據韓國房地產委員會（REB）最新發布的《2026年1月第二週公寓價格趨勢報告》，首爾公寓售價單週飆漲 0.21%，不僅較前一週明顯擴張，更是全國平均漲幅（0.07%）的三倍。市場分析師指出，儘管政府曾祭出「土地交易許可制」試圖降溫，但供給政策遲未落地形成「真空期」，資金再度湧向漢江沿岸指標建案，出現「愈禁愈貴」的反直覺現象。
監管紅線失靈 漢江沿岸重現「新高價紀錄」
回顧 2025 年，首爾公寓全年累計上漲 8.98%，創下自 2013 年以來近 13 年新高。市場原以為強化管制後房價將進入盤整，未料短短三個月觀望期後，買盤便迅速「適應」法規。
「能活下去的人終究會活下去。」當地房仲直言，對優質地段的渴望已壓倒監管壓力。以傳統豪宅聚落聞名的松坡區與銅雀區漲勢最猛——
松坡區單週上漲 0.30%，指標豪宅「奧運村」84㎡戶型於本月 13 日以 31.4 億韓元成交，刷新歷史高點。
銅雀區更以 0.36%居首爾之冠，上島站附近「樂天城堡公園 L 區」74㎡戶型以 18.4 億韓元成交。
在嚴格監管下，明星學區＋水岸景觀的稀缺性，仍讓高資產族群果斷進場。
「蛋白區」補漲效應 買不起核心就往外圈走
房價動能呈現「由核心向外擴散」。當核心區衝破天花板，自住需求轉向相對低價區。中區（0.36%）與冠岳區（0.30%）等過去被視為蛋白區的地段，漲幅反而超越首爾平均，出現明顯「價格匹配（補漲）」。
熱度也外溢至首都圈：京畿道的龍仁市 水枝區（0.45%）與城南市 盆唐區（0.39%）表現亮眼，與偏遠地帶如平澤市（-0.16%）的冷清形成強烈對比，房市「強者恆強」的 M 型化輪廓愈發清晰。
租金推升房價 貸款門檻成最後防線
友利銀行房地產研究實驗室負責人咸永鎮指出，本輪上漲與「全租金」走高密切相關。首爾全租價格本週再漲 0.13%，租金壓力迫使部分租客轉向購屋。
他分析：「土地交易許可制調整後，市場已逐步適應；原本觀望的需求，正轉向貸款門檻較低、總價 10 億韓元以下的住宅帶。」
不過，專家也提醒，創高成交多集中於指標建案，尚非全面量能復甦；後續供給政策若落地，市場仍可能出現波動，需持續觀察。
