商傳媒｜簡明心／綜合外電報導
隨著人工智慧（AI）技術快速發展，商業地產市場正經歷一場結構性變革，導致不同類型的房產表現出現顯著差異。根據《TheAssetMag》報導，美國上市房地產投資信託（REITs），一種將多項不動產打包成有價證券，讓投資人可以像買賣股票一樣投資不動產的工具，今年開年表現亮眼，創下自1999年以來第二佳的開局，至今累計漲幅達10.5%。
今年2月，美國上市REITs的單月表現更達到7.5%，創下有史以來最佳的2月紀錄。整體而言，上市房地產股票的表現已超越標普500（S&P 500）指數984個基點（bps），即百分之零點零一，並領先那斯達克（NASDAQ）指數1,291個基點，創下有紀錄以來最強勁的相對開局。這波漲勢廣泛，在18個REITs子類別中，有14個在2026年呈現正報酬。
然而，人工智慧的影響也帶來了市場的分化。雖然整體表現強勁，數據中心（上漲22.3%）、特種房產（上漲18.1%）以及三淨租賃（triple nets，指租戶除租金外，還需承擔房產稅、保險和維護費用的租賃模式）房產（上漲18.1%）等特定領域表現突出，但辦公室租賃市場卻持續低迷。這主要受到就業成長放緩以及外界擔憂AI將進一步降低淨聘僱需求和辦公空間需求所影響。不動產仲介商受AI顛覆的疑慮，平均股價已下跌超過10%。
對商業營運需求較高的行業，如辦公室和生命科學領域，AI可能會加速既有趨勢，抑制招聘成長和空間需求。相反地，住宅、零售和工業等消費驅動型行業則有望從AI帶來的生產力提升和收入增長中受益。值得注意的是，儘管整體辦公室市場面臨逆風，部分市場如舊金山，已出現AI企業簽訂長期租約，顯示AI租戶的需求正在浮現。
REITs之所以能有如此強勁的絕對和相對表現，其主要驅動力來自長期合約租賃結構，這提供了穩定的收益，增強了市場對資產類別長期需求的信心。目前商業地產週期已根據傳統衡量標準進入復甦階段。儘管2007年曾出現REITs開年上漲6%卻以全年下跌15.7%收尾的情況，但當時市場已歷經2003年至2006年累計173%的大幅增長；而當前市場自2022年至2025年累計下跌10%，顯示市場根基不同。
未來，資產選擇性（意指投資人需更精準地挑選高品質、能從AI驅動優勢中獲益的房產）將變得日益重要。利率長期居高不下且市場變動性高於以往，使得資本化率（指房產的淨營業收入與其購買價格的比率，反映投資報酬率）壓縮空間有限，最大化淨營業收入（指總租金收入減去營運支出後的餘額）將成為關鍵。戴德梁行（Cushman & Wakefield）開發的AI影響晴雨表等工具，能幫助投資者和租戶更敏銳地捕捉AI帶來的細微影響。
