文／朱福山
隨著台灣半導體與AI產業在國際舞台大放異彩，國內的商用不動產市場也乘著這股科技浪潮，寫下了亮眼的成績單。根據仲量聯行最新的市場觀察，今年上半年台北市核心商業區A辦的去化動能表現極為強勁，不僅整體成交量創下近8年來的同期新高，在核心商業區的空置率更明顯下降。
與此同時，受到部分指標性新大樓工程延後完工的影響，仲量聯行董事總經理侯文信表示，原本市場預期將於近年來臨的「房客市場」，也將延後到2029年才會明朗。
在台北A辦的租賃市場中，核心商業區今年上半年累計成交量體達到了25,737坪，創下近8年同期新高，仲量聯行商業不動產部資深副總經理游淑芬更表示，全年的總成交量相當有機會一舉突破5萬坪大關。這波熱潮的核心推手無疑是科技與AI相關產業鏈，其需求佔比從上一季的38%大幅飆升至本季的55%，牢牢主導了整個市場的去化方向。
在選址偏好上，高達91%的交易集中在交通便利、機能成熟的核心商業區。各別次級市場中，西區、松江南京等地在新大樓釋出與成交的帶動下，拿下了半數的成交份額；信義區則在大巨蛋引進科技業租戶進駐近2,000坪的帶領下，表現同樣亮眼。這股強勁的去化動能，使核心商業區的空置率降至5.1%，創下近2年來的新低。
面對市場關注的未來大量新供給，分析指出，未來5年台北A辦預估將新增65萬坪供給，其中南港即佔了將近一半。然而，這波供給潮並不會如外界想像般對租賃市場造成直接衝擊。
侯文信解釋，因為在這些新釋出的量體中，有高達40%至60%已被規劃為業主自用或已提前滿租。加上許多大型工程因完工期延宕約1年，原先預估2028年會翻轉為對房客較有利的「房客市場」，如今也預計延後至2029年。
除了租賃市場的蓬勃，資本市場同樣展現出驚人的活力。今年上半年，全台商用不動產加上土地交易金額達到約2,300億元，創下近10年來同期新高。台灣股市的衝高帶動了國內高資產與超高資產族群的快速成長，資產在1億元及10億元以上的富豪在過去1年增加了7成，這群投資人也開始將目光投向海外進行多元配置。
例如，今年5月寶佳機構斥資近90億元買下澳洲黃金海岸的商用物業。在亞太地區的統計中，台灣更是因為美光斥資500多億元買下苗栗銅鑼廠，驚喜奪下亞太區投資額的第3名，僅次於新加坡與日本。
在國內開發與土地市場方面，雖然傳統土地交易相形冷靜，但政府主導的公辦都更與捷運聯開案卻異軍突起。上半年全台招商金額達1,223億元，尤以高雄表現最為搶眼，單是上半年就成功招商達852億元，指標案如左營高鐵站都更案就貢獻了龐大的能量。
展望下半年，招商重心預計將轉移回台北市，包括信義犁和、台電後山埤等規模達百億級的公辦都更案將陸續公告，預期將吸引更多建設公司積極投入。整體而言，半導體與科技業的自用需求在短期內依然是市場的最強後盾，而壽險業資金的重新活絡與都更聯開案的盛行，也將持續為台灣商用不動產市場注入源源不絕的生命力。
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