重點摘要
- 土地稅法規定，出售自用住宅用地的土地增值稅可按10%課徵，一般稅率為20%、30%、40%三級。
- 申請須在土地現值申報書註明自用住宅，或在繳款書繳納期限屆滿前補申請，逾期不得適用優惠稅率。
- 曾用過一生一次的屋主，符合5項條件仍可再適用優惠稅率，且出售前5年內不得營業或出租。
【台灣建築時報／編輯部】屋主出售自己住的房子所坐落的土地，土地增值稅可由一般稅率改按10%課徵，但必須在法定時點前提出申請，晚了就回到20%至40%的一般稅率。記者對照土地稅法條文與兩個地方稅務機關在財政部稅務入口網的公告，整理出賣屋前要先確認的條件。
自用住宅用地稅率與一般稅率差多少
土地稅法把土地增值稅依漲價幅度分三級課徵，最低一級為20%；自用住宅用地則不分級，面積限額內的部分統一按10%計徵，超過限額的部分仍照一般稅率。新北市政府稅捐稽徵處提醒，兩種稅額相差懸殊，屋主要先確認要件、把握申請期限。
面積限額為都市土地3公畝、非都市土地7公畝。出售前1年內曾供營業使用或出租的土地，不適用這項優惠，每人也以一次為限。
一生一次用過了，一生一屋還能再用
已用過一生一次的屋主，再出售自用住宅用地時，只要同時符合5項條件，仍可適用優惠稅率，次數沒有限制。這項規定針對夫妻及未成年子女居住的自用住宅，條件比一生一次嚴格。
條件包括：出售時本人、配偶與未成年子女沒有這間自住房以外的房屋；出售前持有土地滿6年，且在該地連續設籍並持有自用住宅滿6年；出售前5年內沒有營業或出租。面積上限也縮小為一生一次的一半，兩者差異見文末表格。
對屋主的影響：何時申請、何時繳
申請要在土地現值申報書註明「自用住宅」字樣，並附建築改良物證明文件；沒註明的，可在繳款書所載繳納期限屆滿前向當地稽徵機關補申請，逾期不得再申請，只能按一般稅率課徵。收到繳款書後，須在30日內向公庫繳納。
由權利人單獨申報或不必申報的案件，稽徵機關會主動通知屋主，合於要件者要在收到通知的次日起30日內提出申請，逾期同樣不能適用優惠。賣屋簽約前，先向土地所在地的稅務機關確認自己適用哪一種規定。
申請怎麼做
- 先核對要件出售前1年內是否出租或營業、戶籍與面積是否符合。
- 註明字樣土地現值申報書註明自用住宅，並附建築改良物證明文件。
- 補申請沒註明的，在繳納期限屆滿前向當地稽徵機關補申請，逾期不得再申請。
賣自住房土地增值稅：一生一次與一生一屋對照
| 項目 | 一生一次 | 一生一屋 |
|---|---|---|
| 優惠稅率 | 10% | 10% |
| 適用次數 | 每人一生限一次 | 次數沒有限制 |
| 都市土地面積 | 3公畝以內 | 1.5公畝以內 |
| 非都市土地面積 | 7公畝以內 | 3.5公畝以內 |
| 營業或出租 | 出售前1年內不得 | 出售前5年內不得 |
| 設籍與持有 | 地上建物為本人或配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記 | 本人、配偶或未成年子女連續設籍並持有自用住宅滿6年，土地持有也要滿6年 |
| 其他限制 | 建築完成1年內者，房屋評定現值須達基地公告現值10% | 出售時本人、配偶與未成年子女沒有其他房屋 |
| 漲價幅度 | 一般稅率 |
|---|---|
| 未達100% | 20% |
| 100%以上未達200% | 超過部分30% |
| 200%以上 | 超過部分40% |
漲價幅度指漲價總數額相對原規定地價或前次移轉現值的比例。資料來源：土地稅法第33條、第34條；新北市政府稅捐稽徵處（2026-09-22）、新竹縣政府稅務局竹東分局（2026-10-19）公告。
常見問題
賣自住房的土地增值稅，怎麼申請10%優惠稅率？
在土地現值申報書註明自用住宅字樣並附建築改良物證明文件；沒註明可在繳納期限屆滿前向當地稽徵機關補申請，逾期只能按20%、30%、40%的一般稅率課徵。
已經用過一生一次，還能再用自用住宅優惠稅率嗎？
可以，但要符合一生一屋的5項條件：面積縮小、名下無其他房屋、持有土地與設籍都滿6年、出售前5年內沒有營業或出租。符合者仍適用優惠稅率，次數不限。
自住的房子出租過，賣的時候還能用優惠稅率嗎？
一生一次要求出售前1年內未曾供營業或出租，有出租紀錄就不適用；一生一屋則要求出售前5年內沒有營業或出租，兩者看的期間不同。
本文原刊於台灣建築時報
資料來源
- 全國法規資料庫（法務部），〈土地稅法（第33條、第34條、第34-1條、第50條）〉，2025-01-24，law.moj.gov.tw
- 新北市政府稅捐稽徵處（財政部稅務入口網），〈節稅必看！出售自用住宅用地請掌握優惠稅率要件〉，2026-09-22，etax.nat.gov.tw
- 新竹縣政府稅務局竹東分局（財政部稅務入口網），〈土地增值稅自用稅率「一生一次」已使用過，若符合條件，可再次享有「一生一屋」10% 的優惠稅率〉，2026-10-19，etax.nat.gov.tw
本文出處：台灣建築時報（ACTA東盟媒體智庫）
原文：賣自住房土地增值稅可按10% 逾期申請改按20%至40%
本文出自：索引新聞 INDEX News
原文連結：https://news.org.tw/land-value-increment-tax-owner-occupied-10-percent-2026/
歡迎分享，轉載請註明出處。
