「這場修法，關乎的不只是條文，而是數十萬戶家庭的安居與數十萬間房屋的去留。」近日，內政部拋出《租賃住宅市場發展及管理條例》修法草案，提出四大方向：租期保障最長三年、續約租金漲幅設上限、房東不得限制房客申請補貼或遷入戶籍、強化爭議處理管道。政策初衷雖是美意，但從房東、業者到專業公會，卻都感受到背後可能暗藏的隱憂。新北市租賃住宅服務公會理事長王則人直言：「修法不只是保護房客，更要顧及房東合理權益，應思考雙贏做法。」
王則人理事長提出，新北市租賃住宅服務公會理監事團對針對修法方向研議：若沒有設計周全的配套，市場很可能出現三大問題。續約漲幅被限定，部分房東可能在首期訂約一次性拉高基準租金，或於期滿後改以「換約、換房客」迴避上限，反致短期租金快速提升，並增加房客承租不確定性，原本規劃三年帶來房客的租賃穩定，但房東看到租金漲幅限制，也可能導致房東與該房客簽訂的時限終點。另外，租賃修法大幅規範房東，卻缺乏合理退場機制；若僅保障續租權而未明確排除「不良租客」情形，實務上將出現房東面對長期遲繳、拒繳租金、擾鄰、違規使用等房客時，無法有效提前終止，最後走向提告、點交延宕以及大幅財務損失，導致房東對於投入市場卻步，導致租屋供給縮減。王則人理事長提醒：當規範漲幅不符合市場現況時，房東可能轉向選擇退場或短線投入，不再傾向長期包租，長遠以來，影響租金波動及包租代管業者投入，反而影響產業發展。
租賃業者的角色更為特殊。王則人理事長指出：「我們既是房東的承租人，也是房客的出租人。」在包租代管的模式下，業者需要同時對房東與房客負責，卻往往承擔了不對等的風險。如果新法要求三年續租權、限制漲幅，卻沒有與「房東與業者之間的承租年限」對齊，會造成契約鏈斷裂，不利良好租客的長住穩定，也壓縮包租代管業者提供中長約的誘因，對政府長期穩定租金、穩定居住目標形成牴觸。新北市租賃公會呼籲，修法設計須同時檢視包租代管的「上下游契約鏈」，使制度能鼓勵長約與專業管理，而非讓專業者承擔不對稱風險。
「王則人理事長」社群資訊 : https://www.facebook.com/wang.da.ren.46321
為落實「保障弱勢、穩定供給、專業管理、雙方共贏」之目標，新北市租賃公會提出五點建議：一、弱勢租客不等於不良租客。政策與社會觀感應避免將兩者混同。二、明確界定「不良租客」樣態並入法，例如：連續或累積遲繳、欠繳租金達兩個月、擾鄰妨害安寧、違反使用規範（含吸毒、非法轉租、破壞設施等），應構成提前終止與不予續租之法定事由，並建立快速點交／強制執行簡化程序。三、續租權三年條款須設「不良租客排除」與「必要性例外」。在前述明確事由下，房東得依法拒絕續租；並針對自住、重大整修、危老都更等必要情形設計合理例外，兼顧居住安全與資產管理。四、鼓勵專業管理：房東委由包租代管業者之物件，得納入公益出租人適用範圍與優惠，減少一次性調價與頻繁換約。五、建立對等關係與退場機制。房東與房客為對等消費關係；在限制漲幅與保障續租的同時，應同步提供房東合理退場或風險保障。上述配套，方能使「續租三年、限漲幅度、補貼保護、免費調解」四大方向真正落地，「保障弱勢，是制度的初衷；但不能讓不良租客成為制度漏洞。」王則人提出，「這場修法，房東和房客都不能缺席。唯有在共識裡找到平衡，市場才能真正走向共榮。」政府的善意必須透過周全設計才能真正落地。新北市租賃公會也承諾，將持續代表產業與政府溝通，整合會員意見、出席公聽會，提供真實案例與數據，幫助政策更貼近市場。
