【索引新聞｜黃振綱／越南 綜合報導】越南 房地產市場正迎來一場深刻的質變，由「行政區劃合併」、「大規模基礎建設」與「新版土地法」三大結構性轉變共同驅動。這波浪潮不僅為工業地產注入強勁動能，吸引外資以前所未有的速度湧入，更連帶活絡了二線城市的觀光與零售市場，預示著越南作為全球供應鏈關鍵節點的地位將更加穩固。
◤核心要點
- 法規鬆綁與基建狂飆，打通市場任督二脈
- 越南政府推動的省市行政區劃合併，正簡化項目審批流程，縮短開發時程 。更關鍵的是，將於 2025 年 1 月生效的新版《土地法》，為土地徵收、補償與審批建立了更透明的機制，大幅降低了投資不確定性 。
- 全國性的基礎設施網路正在快速擴張，特別是串聯主要經濟區的環城公路、高速公路、國際機場與深水港項目，有效降低了物流成本與運輸時間，強化了區域間的經濟連結 。
- 外資瘋搶工業地產，租金報價水漲船高
- 受惠於全球 供應鏈轉移 趨勢，工業地產成為最大亮點。根據越南通訊社數據，2025 年前九個月，外國直接投資（FDI）金額衝破 285 億美元，年增 15.2% 。
- 這股資金狂潮帶動了對現成廠房、倉庫、冷鏈物流與分揀中心的巨大需求，推升了主要工業區的租金行情 。目前全國約 300 個已運營的工業區，平均出租率已超過 80% 。
◤影響分析
- 南越工業走廊成形，台廠卡位戰白熱化
- 以胡志明市為核心，延伸至平陽、同奈、隆安等地的南部工業走廊，憑藉其完整的電子與出口製造業生態系，持續吸引大量外資進駐 。這也正是「中國+1」策略下，台商布局新興生產基地的兵家必爭之地 。
- 儘管前景看好，但土地清理效率與部分地區交通基礎設施進展不均，仍是外資設廠前必須審慎評估的挑戰 。
- 二線城市崛起，觀光零售潛力爆發
- 交通網絡的改善，正將旅遊人潮引向過去較難抵達的沿海與高原省份，帶動了度假村和旅遊地產的開發熱潮 。
- 同時，強勁的內需消費與快速擴張的中產階級，也刺激了現代化購物中心的需求。未來零售業的供應增長預計將集中在西寧、同塔、芹苴、興安等二、三線市場 。
- 專家示警：基建必須跑在開發前面
- 第一太平戴維斯酒店事業部東南亞區主管 Mauro Gasparotti 分析指出，為確保市場健康發展，基礎設施規劃必須領先房地產開發，「如果沒有便捷的交通與社會基礎設施將新興區域與城市中心連接起來，我們只是在創造一个个孤島」。
◤重點觀察與決策提醒
- 越南基礎建設加速，台廠供應鏈如何利用物流優勢，搶佔二線城市新興市場先機？
- 新土地法規上路，台商在越南投資工業地產或設廠時，應如何評估土地取得的風險與透明度紅利？
FAQ｜越南工業地產租金飆漲，台商該如何應對？
東協商會（社團法人東協商貿發展策進會）｜黃振綱 理事長
Q1：面對越南工業地產租金上漲，考慮赴越設廠的台商該如何超前部署？
黃振綱理事長：「建議台商朋友將眼光投向緊鄰新高速公路或港口的二線省份工業區，租金基期較低。可考慮洽談長期租賃合約以鎖定成本，或直接評估『現成廠房』，不僅能縮短建廠時程，更能有效規避因建材價格波動與土地清理延宕所帶來的風險。」
Q2：越南新土地法對已在當地投資的台商有何實質影響？
黃振綱理事長：「新法最大的好處是『提高透明度』，尤其在土地估價與徵收補償方面，能減少過往常見的灰色地帶與爭議。但台商也需注意，地方政府可能依新法重新評估地價，這或將影響未來的土地使用成本。建議應立即檢視現有的土地使用權合約，並諮詢專業顧問。」
