【索引新聞｜李浩宇／泰國 綜合報導】儘管泰國經濟成長放緩，曼谷中央商務區（CBD）土地價格卻持續創新高。根據高力國際泰國公司（Colliers International Thailand）2025年10月最新報告，曼谷精華地段土地每平方瓦（square wah）已突破400萬泰銖，相當於每坪約33萬台幣，且地主普遍惜售，絲毫沒有降價跡象。
這波「只漲不跌」的土地熱潮，與全國房地產交易量創16年新低形成強烈對比，凸顯曼谷核心地段的稀缺性價值，也牽動台商在泰國佈局商辦與住宅開發的成本結構。
價格分化加劇：CBD逆勢狂飆vs.全國交易腰斬
- 沙吞路澳洲使館交易引爆行情：澳洲大使館沙吞路（Sathorn Road）土地以平均每平方瓦145萬泰銖成交後，周邊地價立即飆升至200萬泰銖水準。高力國際研究通訊部總監帕塔拉猜·塔威翁（Phattarachai Taweewong）指出，目前曼谷CBD各精華地段報價持續刷新：素坤逸通羅區（Sukhumvit Thonglor）最高達每平方瓦286萬泰銖，是隆-沙吞巷（Silom-Sathorn）介於200-250萬泰銖，拉差當密路（Ratchadamri）官方評估價已達90萬泰銖。
- 全國交易量卻創16年新低：泰國央行統計顯示，2025年前7個月全國土地與不動產交易總額僅403.9億泰銖，較去年同期暴跌41.4%，創下2009年金融海嘯以來最低紀錄。這波冷熱分化反映投資人對核心地段信心不墜，但對郊區與中低價物件轉趨觀望。
- 上市建商與私人投資者搶地：高力國際報告強調，數月來多筆指標性交易證實「曼谷土地價格只有一個方向——向上」。主要買家包括泰國上市建商與私人投資集團，即使經濟不確定性升高，仍積極卡位稀缺地段。
租賃與合建模式興起：地主拒售改收長期租金
- 保值增值策略轉向：面對地價年增逾10%，愈來愈多地主選擇「不賣地、換現金流」策略。帕塔拉猜分析，精華地段地主傾向採租賃開發權（leasehold）或合資興建（joint venture）模式，既能保留土地所有權，又能享受持續增值紅利。
- 2026年續漲成定局：高力國際預測，曼谷CBD地價2026年將延續漲勢，「泰國土地一旦上漲就很少回跌」的結構性特質，將進一步推高開發成本，並在未來數年傳導至住宅與商辦售價。
- 亞洲最強韌市場之一：高力國際總結，「曼谷土地市場仍是亞洲最具韌性的市場之一」，儘管整體經濟審慎，投資人對精華地段的信心絲毫未動搖。
重點觀察與決策提醒
- 台商在泰國佈局商辦或廠辦時，如何因應CBD土地成本年增10%以上的壓力？
- 曼谷精華地段「只租不賣」趨勢加速，台資建商是否應提前評估合資開發模式？
FAQ｜曼谷地價狂飆對台商有何影響？
東協商會（社團法人東協商貿發展策進會）｜黃振綱 理事長
Q1：為何曼谷CBD地價逆勢上漲，台商該如何應對？
黃振綱理事長：「這波曼谷精華地段地價年增逾10%，核心原因是稀缺性與通膨保值需求。台商若計畫在泰國設立東協營運總部或高階住宅開發，建議提前鎖定次核心商圈（如拉瑪九路Rama IX）或評估租賃開發權模式，避免被CBD高地價綁死現金流。」
Q2：全國交易量創16年新低，是否代表泰國房市風險升高？
黃振綱理事長：「要分開看。中低價住宅市場確實受高利率與家庭負債衝擊，但CBD商辦與高端住宅仍獲上市建商與外資青睞。台商可善用這波價格分化，在工業地產（如東部經濟走廊EEC）或二線城市（如清邁、普吉）尋找性價比更優標的。」
