在全球升息循環尚未完全退場、商用不動產基本面持續調整的背景下，房地產基金，特別是不動產投資信託（REITs），呈現高度分歧走勢。根據 Citywire 近期彙整的基金績效資料，部分房地產基金已率先反彈，但另一些仍深陷估值修正與資金撤離壓力，顯示同屬不動產資產，表現卻明顯兩極化。
表現領先族群：物流、住宅與資料中心
從績效居前的房地產基金來看，多具備三項共通特徵：資產類型抗景氣、租金現金流穩定，以及負債結構相對保守。
首先，物流型REIT受惠於電商滲透率提升與供應鏈重組趨勢，倉儲需求維持高檔，即便租金成長趨緩，整體入住率仍具支撐。其次，住宅型不動產基金在歐美主要城市持續受「購屋負擔高、租屋需求升溫」的結構性因素支撐，租金調整彈性相對高於商辦市場。
此外，資料中心與數位基礎建設REIT則搭上AI與雲端運算的長期成長趨勢。儘管資本支出規模龐大，但長期租約與科技企業承租結構，有助降低景氣循環對現金流的衝擊。
Citywire指出，上述類型基金在過去一年多數繳出雙位數正報酬，或至少顯著優於大盤，成為近期資金回流不動產配置的主要受惠者。
表現落後族群：辦公室與高槓桿商用不動產
相較之下，辦公室型房地產基金仍普遍位居績效後段。遠距與混合辦公模式已從疫情期間的應急措施，轉為企業長期策略，導致非核心商業區辦公室空置率居高不下，續租談判明顯偏向承租方。
在此情況下，資產重估壓力、租金下修，以及再融資成本上升，持續侵蝕基金淨值。另有分析指出，高槓桿、集中於單一地區或單一用途的商用不動產基金，在利率維持高檔期間，財務風險進一步放大。
Citywire分析顯示，部分基金因債務到期時點集中，被迫出售資產或進行增資，進一步稀釋投資人權益，年度績效落入負報酬區間。
對於房地產基金後續走勢，市場看法分歧。偏保守的觀點認為，即便美國與歐洲進入降息循環，政策利率仍可能長時間維持在相對高位，不動產估值回升速度有限，尤其是辦公室資產，修正壓力恐尚未完全釋放。
但亦有市場人士指出，房地產基金價格往往領先反映最壞情境。隨著降息路徑逐步明朗、融資條件改善，現金流穩定、資產品質佳的REIT，已逐步浮現中長期布局價值。
