南韓首爾住宅租賃市場正出現明顯結構性轉變。在房市信貸政策持續收緊、新建案完工量大幅下滑的背景下，首爾租金水準呈現系統性上行，顯示居住成本已從短期波動，轉為中期結構問題。
根據最新統計，首爾公寓平均月租金已升至 147.6 萬韓元（約新台幣 3.6 萬元），租金漲幅明顯高於同期薪資成長率，顯示租屋負擔率持續惡化。
住宅供給快速收縮 完工量跌破政策安全水位
南韓不動產資訊機構 R114 指出，2026 年全南韓公寓預計完工量為 21 萬 387 戶，較 2025 年減少 24.3%，已低於人口與家庭結構推估的長期均衡水準。
其中，首爾市完工量僅 2 萬 9,161 戶，年減 31.6%，供給缺口尤為明顯。市場普遍認為，這波完工量下滑與過去兩年高利率環境、土地開發成本上升，以及預售市場降溫密切相關。
信貸政策改變租賃結構 全稅制度功能弱化
在需求端，信貸政策成為改變租賃結構的關鍵變數。南韓政府於 2025 年 10 月推出的「10·15 房產政策」，將房貸利息正式納入總負債償還比（DSR）計算，明顯壓縮租客透過貸款籌措全稅押金的能力。
Korea Real Estate Board 數據顯示，首爾公寓全稅供給指數僅 104.4，顯示市場供給緊繃。隨著租客融資能力下降，房東傾向將全稅契約轉換為「押金＋月租」模式，以提高現金流穩定度。
全稅轉月租案例創高 高端住宅率先反映
國土交通部實價登錄資料顯示，2025 年首爾公寓續約案件中，全稅轉為月租的案例達 5,187 件，創近五年新高，顯示租賃制度正出現結構性轉換。
以高端住宅市場為例，蠶室地區指標性社區「Jamsil Raemian IPARK」，84 平方公尺物件除需 9～10 億韓元押金外，每月仍需支付約 250 萬韓元租金。此類案例顯示，即便在高押金條件下，月租化趨勢仍難以逆轉。
租金指數續創新高 央行政策傳導效應浮現
根據 KB Financial Group 發布的 KB 不動產月報，首爾公寓月租指數於 2025 年 12 月升至 131.2，改寫歷史新高，年增幅超過 10%，顯示租金壓力已擴散至非豪宅市場。
市場分析指出，這波租金上行並非單純景氣循環，而是高利率、稅制與供給斷層交互作用的結果。銀行研究單位認為，若利率政策短期內無法明顯轉向、住宅供給修復仍需時間，首爾租賃市場的緊縮狀態恐將延續至 2026 年。
政策兩難浮現 穩房價與居住負擔間的取捨
儘管政府透過限縮信貸成功壓制投機性購屋行為，但租賃市場的快速月租化，也引發居住負擔惡化的政策副作用。市場觀察指出，未來政策焦點恐需在「防止房價泡沫」與「維持租屋可負擔性」之間取得更精細的平衡。
在住宅供給回溫之前，首爾租賃市場的結構性壓力，短期內恐難以實質緩解。
