韓國房地產開發金融（PF）風暴餘波未歇，身為韓國金融巨頭之一的 韓國投資控股，正被市場推上風口浪尖。旗下子公司 韓國投資房地產信託（KIRE）因高度仰賴母公司資金支援，負債比率已衝上 244%，約為同業平均的兩倍。業界憂心，這種長期「輸血式」支撐，恐將風險直接回傳母集團，成為 2026 年韓國金融市場最不容忽視的「灰犀牛」。
借款額度暴增 1,600 億 負債結構現「結構性惡化」
根據南韓金融圈最新揭露資料，KIRE 近期再度調高借款上限 1,600 億韓元，使總借款額從 4,900 億 膨脹至 6,500 億韓元；實際債務已達 5,400 億韓元，且幾乎全數由母公司提供擔保或直接借貸。
回顧其財務軌跡，債務依賴呈現令人警惕的「垂直式成長」：
2022 年： 債務為 0
2023 年： 900 億韓元
2024 年： 3,700 億韓元
2025 年 Q3： 突破 5,000 億
債務依賴度由 0% 飆升至 66%，遠高於韓國信託業平均 35%，財務體質亮起紅燈。
槓桿開發信託成雙面刃 資產品質「斷崖式下跌」
自 2019 年取得營業執照後，KIRE 為快速追趕市場龍頭，重押 「槓桿開發信託」（Borrowed-money Development Trust）。截至 2024 年底，其 5,655 億韓元 信託資產中，高達 86% 屬於此高風險業務。
房市反轉後，槓桿優勢迅速轉為負擔。數據顯示，次級與低於標準的風險資產占比，已從 2022 年的 0.8%，在三年內急升至 2025 年 Q3 的 40%。雖仍低於同業平均 64%，但惡化速度與資產結構過度集中，已讓投資人高度戒備。
獲利能力「虛胖」？ROE 僅 0.5% 淪同業墊底
表面上，KIRE 的新訂單仍在成長，從 2023 年的 406 億，增加至 2025 年的 918 億韓元；但利息費用與壞帳提列大增，幾乎吞噬所有成果。
ROE： 0.5%（同業平均 11.1%）
淨利率： 4.3%（亦低於同業）
分析師直指，這是一種「有營收、無利潤」的典型狀態，實質上已陷入 借新還舊 的惡性循環，營運成長高度依賴母公司資產承壓。
業界分歧：短期陣痛，還是集團危機？
樂觀派 認為，KIRE 以建築工地與工程責任為主，屬或有風險相對可控，目前只是「以時間換空間」；只要訂單逐步轉為現金流，仍有機會軟著陸。
悲觀派 則警告，KIRE 已失去自我造血能力。一名證券圈人士私下直言：「所有流動性防線都建立在母公司口袋深度上。一旦房市復甦不如預期，將直接侵蝕韓國投資控股的資本適足率與信用評等。」
監管警示浮現 透明度成最後防線
南韓金融監理機關 南韓金融監督院（FSS）已密切關注房地產信託的流動性與槓桿風險。依現行法規，信託公司須維持一定的資本適足與風險承擔能力。此次提高借款限額雖可解燃眉之急，但若 2026 年前 無法實質改善資產品質，恐將迎來更嚴格的監管手段。
