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JLL：泰國2026年商業不動產市場維持韌性，五類資產需求明確
李宇浩／泰國財經記者
2026年3月4日
仲量聯行（JLL）2月發布泰國商業不動產年度展望，直指2026年市場進入「更具選擇性的結構分化週期」，需求明確集中於飯店、資料中心、工業物流、優質辦公及體驗型零售五大類別，其餘資產的流動性與定價支撐力已出現明顯落差。
飯店板塊的底氣來自真實人流。JLL預估2026年泰國入境旅客將達3,550萬人次，較2025年的3,290萬人次年增約8%，距疫前4,000萬人次高峰僅差一步。 不過中國旅客的回流速度仍低於業者預期，周邊競爭目的地的搶客壓力也持續加劇，飯店資產的房價增長空間能走多遠，取決於這兩個變數能否在年中轉向。
資料中心是2026年最確定的壓軸標的。泰國投資促進委員會（BOI）核准的數位產業投資，2025年全年已突破7,460億泰銖（約新台幣6,600億元），雲端供應商與共置業者的建案管線持續放量；長年約結構配上相對穩定的電力政策，讓這類資產在利率不確定性尚未完全消散前，比辦公或零售更容易定價。
工業與物流的分野值得留意。工業廠房空置率維持在5%以下、幾乎滿租，但CBRE同期報告警示：2026年物流倉儲新供給將超過當前吸收量，空置率可能從10%升至13%。 對正在評估泰國生產或倉儲節點的台灣企業來說，這個窗口的訊號是「廠房搶手，但倉庫要挑」。
辦公板塊的回彈，比數字看起來更有選擇性。曼谷中央商業區（CBA）2025年淨吸收面積約88,200平方公尺，高於五年均值，甲級辦公空置率也從約26%收斂至23.8%。 只是2026年預計還有52.8萬平方公尺的新辦公供給陸續釋出，租金上行空間因此受限，資產定位不清晰的物件，在租戶大幅升級換房的浪潮中最容易卡住。
外資法人圈的判斷已相當一致：這不是泰國商辦市場的全面復甦，而是一場由資產品質決定去留的重組。 最快今年上半年主要商辦與工業資產的實際成交宗數，就會說清楚哪些業主的定價還停在舊週期。
