馬來西亞鬆綁商改住反映商用去化壓力

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雙威維持住宅擴張目標吉隆坡核心區房價續強

馬來西亞編輯部
劉品萱編譯｜2026年3月9日

馬來西亞政府放寬部分商業地產改建住宅條件，允許合資格項目售價下調10%，以協助發展商去化閒置商用物業，顯示在商用空置率偏高之際，官方正試圖把部分供給轉向住宅市場。

房屋及地方政府部週一公布指引稱，措施適用於已取得商業地產開發許可但尚未動工，或已建成但空置超過12個月的項目。這是馬來西亞繼2025年第四季調降外國人購屋門檻後，再次針對房地產市場推出調整措施。

國家產業資訊中心數據顯示，截至2025年底，馬來西亞全國商用物業空置率升至14.2%，為2020年以來高點，其中辦公樓空置率為18.7%，購物中心空置率為11.3%。官方此舉意在縮小商業改建成本與住宅市場可接受價格之間的差距，但可適用項目類型與審批細節仍未完全明朗。

大型發展商則未明顯改變既有推案方向。雙威產業執行長拿督謝富年表示，集團2026年銷售目標為420億令吉，較2025年實際銷售額380億令吉成長約10.5%，公司目前沒有把現有商業項目改建為住宅的計畫。

他在業績說明會上表示，住宅產品仍處擴張階段，但需求主要集中在80萬至200萬令吉價格帶。雙威產業2025年新推項目中，住宅占72%，工業地產占18%，商業地產占10%，顯示大型業者新增供給仍以住宅為主。

分析師表示，政策可望為部分發展商提供去化出口，但住宅市場復甦並不平均。肯納格投資銀行房地產分析師陳俊傑在研究報告中指出，吉隆坡市中心公寓2026年前兩個月平均成交價年增3.2%至每平方呎980令吉，但距市中心15公里以外地區成交價年減1.8%，反映需求與定價能力仍集中在核心區。

他說，商改住政策對部分發展商資產負債表可能有正面作用，但最終效果仍取決於改建後產品是否符合首購族負擔能力，並預期首批改建項目最快可能於第三季取得轉換許可。

馬來西亞財政部週二公布的2026年首季經濟報告顯示，房地產與建築業今年前兩個月對國內生產總值貢獻年增2.1%，扭轉2025年第四季下滑0.4%的局面。報告指出，住宅建築活動回升主要由雪蘭莪州與柔佛州項目帶動，但未量化商改住政策對整體市場的影響。

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整體來看，商改住措施短期可望紓解部分閒置商用庫存，但在需求集中於特定區域與價格帶之下，其效果可能仍偏向局部，未必足以全面改變商業地產供過於求格局。