實際走訪逢甲商圈發現，包含福星路、文華路、逢甲路及周邊巷弄，均可見店面空置或招租情形。過去假日人潮爆滿、店面一位難求的榮景已不復見，取而代之的是滿街招租布條。
在地店家表示，人潮其實仍在，但消費模式已經改變。部分租金較高、坪數較大的店面調整速度相對緩慢，加上消費力道收斂，基本消費型態的店家其實相當穩定。逢甲商圈招租潮並非單一因素造成。疫情過後商圈結構重新洗牌，部分依賴觀光客的店家退場。電商與外送平台改變消費型態，讓餐飲與零售業不再需要高租金店面。最主要的原因是陸客不來，以及房東心態問題。
住商不動產專案協理蔡承憲指出，逢甲商圈近期招租潮主要與消費型態改變及高租金壓力有關。疫情至今約五、六年，傳統實體消費模式明顯改變，許多民眾即使到店試穿或看商品，最終仍回到電商平台購買，導致實體零售營收下滑，難以支撐高額租金。
過去逢甲核心區店面租金每坪動輒六千至八千元，甚至破萬元。隨著觀光客量波動與消費轉型，部分店家經營壓力逐漸浮現。高租金對餐飲或零售業者而言屬高門檻，必須依靠高翻桌率或大量客流才有機會負擔。
蔡承憲表示，店面市場存在群體效應，一旦有屋主率先降租成交，可能帶動整體租金行情。另外，不少店面租售並行，以租金投報率計算市價，月租十萬與十二萬元單月僅差兩萬元，但換算成店面售價可能高達千萬元，因此屋主不願下修租金。
21世紀不動產資深經理沈政興指出，逢甲仍具備大學城與觀光夜市雙重優勢，長期基本盤並未消失。一旁還有水湳經貿園區支撐，商圈型態將從過去高度密集的夜市型態，轉為更分散、多元的商業結構。
