商傳媒｜簡明心／綜合外電報導
S&P Global Ratings（S&P Global Ratings）的最新報告指出，美國私有化學生宿舍專案的信用狀況在經歷數年波動後有所回升。儘管入住率與償債覆蓋率（DSC）表現穩定，然而多數新建專案仍面臨薄弱的償債覆蓋預期與有限的大學支持等挑戰，使其評級多落在投機級。
根據 S&P Global Ratings 的數據，過去四個會計年度，受評專案的中位入住率持續維持在 96% 以上。截至 2026 年 3 月 31 日的 2024 會計年度，中位審計償債覆蓋率已從 2023 會計年度的 1.33 倍提升至 1.46 倍。所有獲評級專案的償債覆蓋率均高於 1.0 倍，僅不到 10% 的專案低於 1.2 倍。自 2023 年 10 月以來，已有七個專案的評級獲得調升，僅有三個被調降，其中包含一個違約專案 Beech International LLC。
報告也警示，近期新建的私有化學生宿舍專案，其估計償債覆蓋率普遍較為薄弱，且獲得大學的明確支持程度較低。這些新建案往往將債務償還期延長至 40 年，部分專案甚至在初期即增加償債金額，大幅增加了其潛在風險。由於高昂的建設成本、延長的債務期限、保守的收益預測以及入住率可能未能如預期，大多數新建築專案的初始評級因此被歸類為投機級。
大學在學生宿舍開發中扮演關鍵角色，常透過公私合夥模式滿足校內住房需求。這不僅能確保學生宿舍供應，大學也能從中獲得地租盈餘，並在債券償還完畢後收回資產。許多大學也為合作專案提供管理服務和行銷支持，例如，所有獲得「A」級評級的專案都伴隨著大學的明確財務承諾。過去 COVID-19 疫情期間，許多大學曾將聯邦緊急資金轉撥給相關學生宿舍專案，以協助其度過營運難關，凸顯大學支持對於專案穩定的重要性。
整體而言，美國學生宿舍市場呈現穩定態勢，86% 的實體評級展望為穩定，另有 7% 為正面，7% 為負面。然而，隨著新建案的償債覆蓋率預測日益緊縮，一旦未來市場狀況不利，部分專案仍可能面臨入住率不足的問題，進而影響其償債能力，為學生住房市場帶來潛在挑戰。
