記者李婉如／綜合報導
近年中央銀行祭出多輪選擇性信用管制，目的在於維持金融穩定及促進房市健全發展。不過，站在房地產交易第一線的高偉翔地政士表示，依其實務觀察，貸款總量與貸款成數調整後，部分自住客、首購族及換屋族在購屋過程中，面臨資金調度及貸款申辦上的挑戰。從部分預售屋交屋時因貸款條件改變而增加自備款需求，到部分民眾反映申貸流程與配套措施仍有改善空間，高偉翔認為，若未來政策能兼顧自住需求與市場秩序，將有助於降低購屋族在交易過程中的壓力。
【預售屋交屋自備款增加 部分換屋族面臨資金調度壓力】
回顧政策脈絡，2024年9月第七波選擇性信用管制將全國自然人第2戶購屋貸款成數上限調整至5成，並自2026年3月20日起調整回6成。高偉翔表示，依其實務經驗，部分數年前購買預售屋、近期進入交屋階段的換屋族，因貸款條件與當初購屋時不同，在資金安排上面臨較大的挑戰。
他指出，部分購屋族當初係依當時市場常見的貸款成數進行財務規劃，如今交屋時因貸款條件調整，自備款需求增加。以總價1,000萬元房屋為例，若貸款成數由8成降至6成，自備款將由200萬元提高至400萬元；實際貸款條件仍須依個案情形及金融機構審核結果而定。
高偉翔表示，部分民眾除需籌措增加的自備款外，還需同時考量裝潢、搬遷及家庭預備金等支出，因此資金調度壓力相對提高。他也表示，曾接觸部分個案因資金安排困難，影響後續交易進度，甚至衍生解約等情形，相關權利義務仍須依契約約定及個案情況處理。
【切結機制增加時間管理壓力 部分民眾期待申貸流程更完善】
高偉翔表示，目前部分金融機構提供切結機制，符合相關條件者可於規定期限內完成舊屋出售，以適用相關貸款規定。不過，依其觀察，部分換屋族仍須留意出售舊屋期限、資金調度及雙屋持有期間的財務安排，因此整體換屋流程較以往更需妥善規劃。
他表示，部分民眾反映，在舊屋出售前，可能需同時負擔兩戶住宅相關支出，而為配合交易安排，也可能影響舊屋出租或其他資產運用規劃。此外，依不同金融機構授信政策及個案條件，撥款流程及時程亦可能有所差異。
高偉翔也表示，依其接觸部分個案經驗，曾有民眾反映在申貸過程中，被建議搭配房貸壽險，或感受到不同案件於審核流程及時程上的差異。他指出，金管會已明確規範，不得將購買房貸壽險作為核貸的必要條件，若民眾遇有相關疑義，可向主管機關反映，以保障自身權益。
【地政士第一線建言】落實房市精準管理 提出三項建議
面對目前市場狀況，高偉翔建議，未來政策若能兼顧金融穩定及自住需求，將有助於提升政策執行的平衡性，並提出三項建議：
- 給予首購與自住族適度彈性：針對具實際自住需求的購屋族群，持續檢視相關貸款措施及配套制度，協助民眾順利完成購屋規劃。
- 建立更完善的換屋配套機制：持續檢討換屋族切結機制及相關配套措施，協助降低換屋過程中的資金調度壓力。
- 提升申貸資訊透明度與流程效率：持續強化金融監理及資訊透明，協助民眾更清楚了解貸款審核流程及相關規範，維護公平合理的金融服務環境。
【房子是家的開始 期待政策兼顧市場穩定與民眾需求】
「房子不只是資產，也是許多人建立家庭的重要基礎。」高偉翔表示，中央銀行推動選擇性信用管制，目的在於維持金融穩定及促進房市健全發展，而依其第一線實務觀察，部分自住及換屋族在政策執行過程中，確實面臨貸款及資金調度上的挑戰。
他期待，未來相關政策能持續滾動檢討，在兼顧金融秩序與房市穩定的同時，也能適度回應自住族群的實際需求，協助民眾在合理且穩健的環境下完成購屋規劃。
圖：高偉翔地政士提供
