公寓大廈住戶裝修前先看4件事 動主要構造未經核准罰4萬至20萬元

【台灣建築時報／編輯部】公寓大廈屋主要整修，有4件事寫在《公寓大廈管理條例》：施工不妨害鄰居安寧，動主要構造先經主管建築機關核准，外牆與鐵鋁窗變更受規約限制，走廊樓梯不堆雜物。違反第16條第2項、第3項，可處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰。記者2026年10月20日查閱全國法規資料庫，該條例頁面顯示最新修正日期為民國111年5月11日。

4件事：安寧、主要構造、外牆鐵窗、共用走廊

第6條第1項第1款規定，住戶維護、修繕專有部分時，不能妨害其他住戶的安寧、安全及衛生。住戶包含區分所有權人、承租人與經同意的使用者（第3條第8款），租屋戶也一樣。

第16條第3項規定，住戶維護、修繕、裝修時，沒有申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物的主要構造。第7條另把基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂的構造，列為不得約定專用的共用部分，打牆前可先請建築師或建管單位確認。

第8條規範外牆與鐵鋁窗：外牆面、樓頂平臺等處的構造、顏色、鐵鋁窗或廣告物變更，若規約另有規定，或區分所有權人會議已有決議並向主管機關報備，就要受限制。第16條第2項禁止在樓梯間、共同走廊等處堆置雜物；裝修必須使用共用部分時，第6條第1項第4款要先經管理負責人或管理委員會同意。

期限與罰則：1個月內回復原狀，罰4萬至20萬元

第8條第3項規定，住戶違反外牆等限制，管理委員會要先制止；經制止仍不遵從，應報請主管機關依第49條第1項處理，住戶並應在1個月內回復原狀，屆期未回復，管理委員會可代為回復，費用由該住戶負擔。

第49條第1項規定，違反第8條第1項限制經制止仍不遵從，或違反第16條第2項、第3項者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令限期改善；屆期不改善，可連續處罰。第6條的安寧義務，則是經協調仍不履行時，可請求主管機關或訴請法院處置。

對屋主的影響

動工前可請設計師或工班先對照這4件事：隔間牆拆除是否碰到主要構造、外牆與鐵窗要不要動、材料與廢料放哪裡、借用共用部分有沒有取得管理委員會同意。規約得就管理使用及住戶間相互關係另訂（第23條），社區另有約定的以規約為準；室內裝修審查許可是另一套規定，可一併先問建管單位。

本文原刊於台灣建築時報