房地合一稅20%稅率限公告7種情形 共有物變價分割改按35%補稅

【台灣建築時報／編輯部】在持有房屋、土地5年內賣屋，想用20%稅率繳房地合一稅，依高雄國稅局說明，情形必須列在財政部公告的7種非自願名單內；名單之外的情形，稅務機關不能類推適用。財政部高雄國稅局最新的說明點出這個容易出錯的地方，屋主出售前要先對照。

記者查閱財政部全球資訊網「本部新聞」，這則說明的發布日期為2026年10月21日，並附上一個被補稅的實例。

名單內7種情形，共有物變價分割不在其中

依高雄國稅局引述的財政部公告，目前列名的情形如下：

• 因調職或非自願離職、職災終止勞動契約，須離開原工作地而出售自住房地，且持有期間無出租、營業使用。
• 依民法規定，出售取得土地前遭他人越界建築的部分土地。
• 因無力清償債務（含欠稅），房屋土地被強制執行而移轉。
• 本人、配偶、雙方父母、未成年子女或無謀生能力的成年子女罹患重大疾病或遭遇重大意外，出售房地負擔醫藥費。
• 依家庭暴力防治法取得通常保護令，為躲避相對人而出售自住房地。
• 依土地法規定，他共有人未經同意處分共有物，致交易其應有部分。
• 繼承房地併同承受抵押貸款未償債務，無足夠資力清償而出售。

國稅局舉的實例是：甲君持有與他人共有的A地超過2年、未逾5年，共有人訴請分割，法院判決變價分割後拍賣，甲君主張自己從未同意處分，應適用較低稅率申報。國稅局審理後認為，變價分割是為兼顧全體共有人利益，不在公告名單內，仍按35%補徵。

賣屋後依限申報，沒有應納稅額也要報

依所得稅法第14條之5，個人交易房屋土地，不論有無應納稅額，都要在完成所有權移轉登記日的次日起30日內，自行填具申報書向稽徵機關申報；有應納稅額的，要一併附上繳納收據。

逾期未申報，可處新台幣3,000元至3萬元罰鍰；若稽徵機關核定補稅，則可按補徵稅額處3倍以下罰鍰。高雄國稅局的舊新聞稿指出，兩項罰鍰擇一從重處罰。

對屋主的影響

稅率差距不小：依下方表格假設的餘額計算（非官方數字），兩種稅率的稅額差150萬元。想適用較低稅率的屋主，賣屋前先把自己的情形對照名單，並備齊對應證明，例如離職、重大傷病或強制執行文件，自住類情形還要有戶籍與居住的紀錄。不確定時，可先洽詢所在地國稅局，再決定出售時點與申報準備。

本文原刊於台灣建築時報