重購自住扣抵不能碰出租：舊屋曾出租，臺北國稅局核定扣抵0元

【台灣建築時報／編輯部】換房想用房地合一稅的重購自住扣抵，賣掉的舊屋有沒有出租過，是這件實例被剔除扣抵的關鍵。財政部臺北國稅局發布新聞稿，舉出一件實例：納稅人列報重購自住房地扣抵稅額4百餘萬元，國稅局查得賣出的A房地曾出租，核定扣抵稅額為0元。記者打開財政部全球資訊網的這則新聞稿，再對照全國法規資料庫的所得稅法條文，整理出換房前要先核對的條件。

三個條件要同時符合

依新聞稿，適用對象是個人出售105年1月1日以後取得、依房地合一新制課稅的自住房地，要扣抵或退還，出售舊房地與重購新房地的移轉登記，必須相隔2年內。

第二個條件是戶籍與居住：本人、配偶或未成年子女，要在出售和重購的兩間房屋都辦竣戶籍登記並實際居住。第三個條件是兩間房屋都不能出租，也不能供營業或執行業務使用。是否自住，不是設了戶籍就算，國稅局是以有沒有實際居住的客觀事證綜合判斷。

先賣後買退稅，先買後賣扣抵

依所得稅法第14條之8，先賣舊屋、再買新屋的人，可以依重購價額占出售價額的比率，申請退還已繳的房地合一稅；先買新屋、後賣舊屋的人，則在出售後申報房地合一稅時，按同一比率扣抵應納稅額，扣抵數額不會超過應納稅額。

拿到優惠之後也不是結束。重購的房地如果在5年內改作其他用途或再移轉，國稅局會追繳原先扣抵或退還的稅額，所以規劃換房時，連新屋的使用方式也要一併考慮。

對屋主的影響

這則案例的重點，在舊屋的使用紀錄。申報時自行列報的扣抵稅額，事後仍會被國稅局查核；賣出的房屋只要曾出租，列報的扣抵就不被接受，案例中的納稅人還要補稅。

換房前可以先做三件事：核對兩間房屋的戶籍登記與實際居住情形；確認舊屋和新屋都沒有出租或營業使用；再核對兩次移轉登記的日期。有疑問時，可向戶籍所在地的稽徵機關洽詢，或撥打免付費電話0800-000-321。

本文原刊於台灣建築時報