【記者游宏琦／專題報導】
「當整體生育率創下連53月『生不如死』的歷史低點時，別以為這只是一組統計數據，它早已深刻撼動台灣的經濟體質與房市結構。」極觀國際法律事務所謝易澄律師直言，2025年中旬的台灣，正面臨國安等級的多重挑戰，其中房市尤為明顯成為「政策性沉降」的受災現場。
少子化衝擊全面引爆：從統計警訊到房市結構崩口
謝律師指出，台灣已連續53個月出現「出生人數低於死亡人數」的現象，顯示人口紅利迅速流失。「這不僅是生育行為的下降，而是代表整體青年世代對未來無感。」他分析，造成此現象的「育兒三鐵」——高成本、不婚潮與居住壓力，構成難以突破的社會結構封鎖。其中房價所得比過高，導致青年族群無力購屋、遲不成家，直接壓縮了住宅市場的主力購買人口。
「少子化不是危機，而是結果，真正的危機，是讓人不敢生、不想生的制度性壓力。」
房市進入觀望冷卻期：「假完銷」、「棄購潮」成警訊
在談及當前市場態勢時，謝律師點出近來房市已連續兩季走跌，「不只是價格下修，而是信心崩潰。」以南投青創宅四成棄購為例，再加上蛋黃區如台南重劃區竟出現14%的跌幅，都顯示房市的回檔並非短期現象。
更令人憂心的是「假完銷」現象——即便建案宣稱完銷，仍有建商因資金斷鏈倒閉。「這不是單一個案，而是資金槓桿使用過度、建築體質不足的體現。」加上營造業頻傳停工風暴，謝律師認為：「這是一場後疫情時代的建設風險壓力測試。」
政策兩難：鬆綁能穩市？還是助長炒房？
面對建商與業界呼籲政府放寬房貸管制、調降土地增值稅，謝律師冷靜分析：「政策一旦錯估市場熱度與需求真空，就可能再次誤踩炒房油門。」
他提醒，政策若為穩市而寬鬆，需同步設立「排富機制」與「濫用防火牆」，否則資產階層將再次壟斷資源，拉大世代貧富差距，反成結構性災難。「稅制改革可以是溫和穩市，也可能是火上加油。」
【謝律師五大觀察】：台灣房市未來的風向與建言
針對2025下半年房地產與整體經濟動向，謝律師總結出五大關鍵觀察：
1. 人口萎縮衝擊購屋主力：市場需依人口結構重新設計住宅供給，轉向適齡與高齡整合型產品。
2. 建商體質面臨壓力測試：強化資金審查與履約保險制度，避免「倒閉潮」傷害消費者信任。
3. 稅改應設合理紅線：土地增值稅若下修，應與抑制投機並進，避免再次助長炒房。
4. 租屋市場需制度再造：包租代管政策應提供實質誘因與責任機制，否則只是「政策天花板」。
5. 住宅政策需雙軌整合社福與金融：政府應提出青年購屋租屋減稅等誘因，並結合長照與人口對策進行整合施政。
🔍 專家小檔案｜謝易澄律師
極觀國際法律事務所 │ 謝易澄律師
• 持有 律師與地政士雙證照，深耕不動產法律與地政實務33年。
• 高雄醫學院畢業
• 政治大學地政研究所
• 同時擁有 財經法律與金融雙碩士學位。
• 跨越法律 × 地政 × 醫療 × 財經四大領域。
