【索引新聞｜劉品萱／馬來西亞 綜合報導】馬來西亞 Nippon Paint 與馬來西亞房地產及設施管理協會（MIPFM）於 2025 年 8 月進行的全國調查顯示，高達 90% 建築物因老舊結構、預算不足與落後維護慣例，遭受漏水和滲水問題。
調查揭露馬國長期採取「損壞後才維修」的被動文化，導致翻修成本暴增、結構衰敗，並嚴重侵蝕投資者信心與資產價值。
漏水危機全面擴散
- 屋頂、牆面、浴室全淪陷：調查發現，90% 受訪者通報屋頂因排水不良或雨水積聚而漏水，90% 遭遇牆面滲水問題，70% 通報浴室及濕區漏水。 MIPFM 會長 Ishak Ismail 指出，透過提早發現問題，業界現有機會與監管機構、業主及解決方案供應商合作，強化標準並改善長期資產韌性。
- 檢查頻率嚴重不足：超過 40% 房地產專業人士承認每年僅檢查建築物一次，另有 16% 每季檢查一次，這種低頻率讓小型漏水迅速惡化為高成本結構問題。 Nippon Paint Malaysia 總經理 Tay Sze Tuck 警告：「防水失效不是小缺陷，及早處理可保障安全、管理成本並保值資產。馬來西亞必須從短期修補轉向預防性保護，才能保持競爭力。」
- 承包商品質堪憂：調查顯示，三分之二受訪者對承包商和供應商僅表示「中等滿意」，凸顯業界對施工品質和問責制度的廣泛擔憂。
維修基金制度失靈
- 10% 法定貢獻比例過時：馬來西亞法定維修基金（sinking fund）貢獻比例為 10%，此公式數十年前制定，如今已不敷使用。 MIPFM 成員 SR Nageswaran Muniandy 解釋：「真正挑戰始於建築 6-10 年後，防水是最常見且最昂貴的問題。當物業超過 20 年，往往需要現代化或全面升級。然而維修基金貢獻上限 10%，多數管理機構只能負擔最低限度維護。」
- 骨牌效應威脅市場：延遲維修工程導致物業狀況惡化，進而侵蝕資產價值和投資者信心，這項風險已超越個別住戶層級，威脅整體房地產市場競爭力。 專家組警告，資金不足不僅延誤必要工程，更驅使業主採用低成本、短期修補方案，無法解決根本原因。
- 防水市場商機浮現：馬來西亞防水系統市場 2024 年規模達 2.29 億美元，預計 2034 年成長至 3.70 億美元，年複合成長率 4.90%。 市場成長受惠於都市化、基建發展，以及業界對防水重要性認知提升。
重點觀察與決策提醒
- 台灣防水材料廠商能否搶攻馬國 4.9% 年成長、3.7 億美元市場商機？
- 台商在馬房地產投資面對九成建築漏水，如何檢視維護機制避免資產貶值？
FAQ｜馬來西亞建築漏水危機對台商意味什麼？
東協商會（社團法人東協商貿發展策進會）｜黃振綱 理事長
Q1：馬來西亞九成建築漏水，台灣防水產業有何機會？
黃振綱理事長：「這波調查揭露馬國建築維護體質脆弱，防水市場未來十年將成長六成達 3.7 億美元。台灣擁有成熟防水材料技術與施工標準，可鎖定高端商辦、分層住宅市場，提供整合解決方案。關鍵在於取得 MIPFM 或政府認證，建立本地施工夥伴網絡。」
Q2：台商在馬投資房地產應注意什麼風險？
黃振綱理事長：「馬來西亞是東協少數允許外國人擁有土地的國家，但這次調查暴露維修基金制度失靈、承包商品質不穩。台商購置前務必檢視管理機構財務健全度、過去維修紀錄，並優先選擇屋齡十年內、採預防性維護的物業。老舊建築資產貶值風險已成顯著警訊。」
