【索引新聞｜黃振綱／越南 綜合報導】越南政府令 151/2025/NĐ-CP 自 7 月 1 日起將土地行政手續從三級簡化為省鄉兩級，省級負責 15 項、鄉級負責 4 項，同時財政部正草擬決議，擬將限額內農地轉住宅用地使用費從市價全額改為差額 30%，超額部分收 50%，回應 2024 年 8 月新土地法實施後成本暴漲 16 倍至 50 倍的民怨。
權限大搬家 省鄉接手縣級業務
- 兩級制取代三級制：政府令 151/2025 自 7 月 1 日起正式取消縣級土地管理權限，省級承接 15 項包括大型投資項目土地分配、2024 年 8 月 1 日前未完成移轉登記的證書核發、2014 年前違規用地處理等複雜案件，鄉級負責 4 項如家庭個人首次登記、2004 年 7 月 1 日前舊證面積重新確認等基礎業務。
- 跨區申請彈性化：第 151 號議定第 18 條第 1 款明確規定，民眾可在同一省或直轄市範圍內任一單位提交土地登記申請，不再限制必須在土地所在地辦理，縮短行政流程時間。
- 成本暴漲引發政策修正：2024 年土地法實施後，胡志明市芽皮郡居民申請 150 平方米農地轉住宅用地，使用費從 5 億越南盾（約 2 萬美元）暴增至 80 億越南盾（約 32 萬美元），財政部因此提出差額百分比計算方案替代絕對差額制。
工業區擴張與廠房取得成本重估
- 投資用地審批加速：省級政府直接負責不經拍賣或大型投資規模專案的土地分配、租賃與用途變更審批，台商在北寧、平陽、同奈等工業區的廠房擴建或新設申請流程可望縮短 30% 至 50%，減少過去縣級與省級之間的往返協調時間。
- 農地工業化機會與風險並存：財政部草案若通過限額內農地轉建地減免 70%、超額減免 50% 的方案，將降低台商收購鄉村周邊農地轉作倉儲物流或員工宿舍的成本門檻，但須注意各省土地價格表每 5 年調整一次，且可能透過年度係數微調，長期持有成本仍具不確定性。
- 供應鏈佈局需緊盯地價波動：胡志明市第 1 郡最高地價已達每平方米 6.87 億越南盾（約 2.74 萬美元），新土地法將政府定價從過去市價 1% 至 2% 調升至接近市價 70% 至 80%，台商評估越南南部倉儲或生產基地擴張時，需將土地稅費成本列為優先考量因素。
重點觀察與決策提醒
- 越南簡化土地行政層級後，台商工業區擴建審批效率提升，但各省執行標準是否一致，會否影響北中南佈局時程？
- 農地轉建地成本雖有望鬆綁，但土地價格表 5 年調整機制與年度係數變動，台商長期持有策略如何因應地價波動風險？
FAQ｜越南土地新政如何影響台商佈局？
專家見解：東協商會（社團法人東協商貿發展策進會）｜黃振綱 理事長
Q1：政府令 151/2025 將土地權限下放到省鄉兩級，對台商工業區投資有何實質影響？
黃振綱理事長：「這波改革最直接的好處是省級政府直接審批大型投資案，台商在北寧、平陽擴廠不用再經過縣級轉呈，行政效率理論上提升 3 到 5 成。但要注意各省資源配置差異，胡志明市、河內周邊省份人力充足執行較快，偏遠省份可能初期銜接不順，建議台商在送件前先與省級自然資源廳確認承辦人員與流程細節。」
Q2：農地轉建地使用費減免方案若通過，台商在倉儲物流佈局上有哪些新機會？
黃振綱理事長：「限額內減免 70% 確實降低門檻，特別適合台商在同奈、隆安等省收購鄉村周邊農地轉作倉儲或員工宿舍。但這是短期優惠窗口，財政部草案還在討論階段，且土地價格表 5 年一調、年度係數可能浮動，長期持有成本仍需動態評估。建議台商鎖定已有明確工業區規劃的周邊農地，轉換成功率較高。」
